Một buổi hội thảo nhằm tập trung ý kiến của doanh nghiệp để hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức đã diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh vào sáng 21/3.
Đại diện các doanh nghiệp đã có nhiều ý kiến đóng góp sôi nổi với mong muốn xây dựng được hành lang pháp lý chặt chẽ, rõ ràng, tạo điều kiện cho hoạt động của các doanh nghiệp có năng lực thực sự trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Trong số các vấn đề được doanh nghiệp quan tâm tranh luận, có hai vấn đề hay được nhắc đến là quy định về hợp đồng góp vốn và vốn pháp định của doanh nghiệp.
Quy định về góp vốn xây dựng dự án bất động sản vẫn còn nhiều bất cập
Pháp luật cho phép chủ đầu tư có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hợp đồng góp vốn nhưng chưa có quy định về các nội dung của loại hợp đồng này. Các hợp đồng góp vốn hiện nay đều không ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm cũng như chế tài khi một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng (như mức xử lý vi phạm chậm tiến độ, chế độ bồi thường thiệt hại, cơ chế xử lý do chậm tiến độ…) nên quyền lợi của bên góp vốn không được đảm bảo.
Kẽ hở về hợp đồng góp vốn đã bị nhiều chủ đầu tư dự án lợi dụng, làm ảnh hưởng quyền lợi của nhiều người góp vốn kinh doanh và làm mất niềm tin vào thị trường. Trong những năm gần đây, có rất nhiều dự án ngang nhiên huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động vốn (ngay cả điều kiện huy động vốn cũng được quy định khác nhau ở Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và một số văn bản quy phạm pháp luật có liên quan). Một số chủ đầu tư còn cho tiến hành huy động vốn khi chưa xây dựng xong phần móng công trình. Thậm chí có những dự án còn chưa được hoàn thành việc giải tỏa, đền bù hoặc chưa cấp phép xây dựng nhưng vẫn được các nhà môi giới bất động sản rao bán rộng rãi.
“Lúc thị trường bất động sản đang sôi động, chủ đầu tư đua nhau làm dự án trong khi năng lực tài chính yếu kém, còn khách hàng thì đặt hết niềm tin vào chủ đầu tư bất chấp rủi ro. Hậu quả pháp lý phát sinh từ những hợp đồng huy động vốn được ký kết sơ sài thường rất bất lợi cho người mua nhà, đặc biệt là khi chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, giao nhà không đảm bảo chất lượng thì dù có được đưa ra giải quyết tại cơ quan tố tụng cũng không mang lại kết quả như mong muốn”, Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết.
Nhiều dự án bị bỏ ngang, chủ đầu tư “bỏ trốn” hoặc tìm mọi lý do để trốn tránh trách nhiệm thì những người “lỡ” góp vốn thì chỉ biết “kêu trời”. Chẳng hạn dự án chung cư cao cấp Mỹ Phú (quận 7, TP. Hồ Chí Minh) do Công ty cổ phần đầu tư dầu khí Mỹ Phú làm chủ đầu tư. Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí (Petroland) bán căn hộ từ năm 2010. Theo hợp đồng, thời hạn bàn giao căn hộ là tháng 6-2012 nhưng đến cuối năm 2013 thì dự án vẫn “trùm mền”. Nhiều người đã đóng khoản vốn góp từ 800 triệu đến 1,4 tỉ đồng (tương đương 70% giá trị căn hộ) chỉ biết “khóc ròng” vì hầu hết các tranh chấp dạng này đều rơi vào bế tắc do chưa có cơ chế xử lý tranh chấp.
Vì vậy, tại hội thảo, nhiều người đã có cùng ý kiến với Luật sư Châu Huy Quang (Điều hành Rajah & Tan TCT Lawyers, Trọng tài viên trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam) là quy định về hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản cần được bổ sung vào Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi lần này, nhất là phải quy định mức xử phạt đủ sức răn đe với chủ đầu tư dự án để hạn chế tối thiểu cái vi phạm xảy ra làm ảnh hưởng đến người góp vốn đầu tư.
Nâng chuẩn năng lực của các công ty bất động sản
Để nâng cao uy tín cho thị trường bất động sản cũng như để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững thì một trong những yếu tố quan trọng là cần phải “nâng chuẩn” năng lực của các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này. Ông Nguyễn Việt Khoa, giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh rất tâm đắc với quy định về vốn pháp định cùa doanh nghiệp được đưa ra trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản lần này.
Theo đó, tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không ít hơn 50 tỉ đồng. Mặc dù quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn sẽ gây khó khăn phần nào cho doanh nghiệp nhưng quy định này sẽ giúp sàng lọc các nhà đầu tư có năng lực thực sự. Thời gian qua, do hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này không cần vốn pháp định nên nhiều doanh nghiệp lập ra ồạt và hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo kiểu “tay không bắt giặc”, làm thị trường diễn biến bất thường, thiếu kiểm soát.
Năm 2013 vừa qua trên địa bàn thành phố có hàng ngàn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khoảng 1.386 dự án phát triển nhà. Trong số đó có nhiều doanh nghiệp dù không có năng lực nhưng vẫn đi đầu tư dự án, dẫn đến thực trạng là gần 50% trong số các dự án nói trên (689 dự án) thi công dang dở do thiếu vốn.
Cũng liên quan đến việc ổn định thị trường bất động sản, một số ý kiến tại hội thảo cũng muốn Luật Kinh doanh Bất động sản có quy định chặt chẽ hơn về “Chứng chỉ môi giới bất động sản”. Vì thị trường muốn ổn định, minh bạch và lành mạnh thì nhóm người làm môi giới phải có tư cách làm nghề, có chứng nhận và có kiến thức pháp luật về bất động sản.
Các quy định về điều kiện và thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản trong luật hiện hành còn rất sơ sài, đặc biệt là không quy định về trình độ học vấn đối với người được cấp chứng chỉ môi giới, cũng không qua sát hạch nên chất lượng của đội ngũ này không đảm bảo. Vì vậy, nhiều ý kiến tại hội thảo cho rằng người làm nghề môi giới phải tốt nghiệp cao đẳng, trung cấp trở lên, hoặc tối thiểu là tốt nghiệp phổ thông trung học, được đào tạo qua các khóa môi giới bất động sản, có sát hạch và được cấp chứng chỉ hành nghề.
 |
| Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản được hoàn thiện hy vọng sẽ giúp giảm thiểu các dự án bị bỏ ngang |
Pháp luật cho phép chủ đầu tư có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hợp đồng góp vốn nhưng chưa có quy định về các nội dung của loại hợp đồng này. Các hợp đồng góp vốn hiện nay đều không ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm cũng như chế tài khi một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng (như mức xử lý vi phạm chậm tiến độ, chế độ bồi thường thiệt hại, cơ chế xử lý do chậm tiến độ…) nên quyền lợi của bên góp vốn không được đảm bảo.
Kẽ hở về hợp đồng góp vốn đã bị nhiều chủ đầu tư dự án lợi dụng, làm ảnh hưởng quyền lợi của nhiều người góp vốn kinh doanh và làm mất niềm tin vào thị trường. Trong những năm gần đây, có rất nhiều dự án ngang nhiên huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động vốn (ngay cả điều kiện huy động vốn cũng được quy định khác nhau ở Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và một số văn bản quy phạm pháp luật có liên quan). Một số chủ đầu tư còn cho tiến hành huy động vốn khi chưa xây dựng xong phần móng công trình. Thậm chí có những dự án còn chưa được hoàn thành việc giải tỏa, đền bù hoặc chưa cấp phép xây dựng nhưng vẫn được các nhà môi giới bất động sản rao bán rộng rãi.
“Lúc thị trường bất động sản đang sôi động, chủ đầu tư đua nhau làm dự án trong khi năng lực tài chính yếu kém, còn khách hàng thì đặt hết niềm tin vào chủ đầu tư bất chấp rủi ro. Hậu quả pháp lý phát sinh từ những hợp đồng huy động vốn được ký kết sơ sài thường rất bất lợi cho người mua nhà, đặc biệt là khi chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, giao nhà không đảm bảo chất lượng thì dù có được đưa ra giải quyết tại cơ quan tố tụng cũng không mang lại kết quả như mong muốn”, Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết.
Nhiều dự án bị bỏ ngang, chủ đầu tư “bỏ trốn” hoặc tìm mọi lý do để trốn tránh trách nhiệm thì những người “lỡ” góp vốn thì chỉ biết “kêu trời”. Chẳng hạn dự án chung cư cao cấp Mỹ Phú (quận 7, TP. Hồ Chí Minh) do Công ty cổ phần đầu tư dầu khí Mỹ Phú làm chủ đầu tư. Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí (Petroland) bán căn hộ từ năm 2010. Theo hợp đồng, thời hạn bàn giao căn hộ là tháng 6-2012 nhưng đến cuối năm 2013 thì dự án vẫn “trùm mền”. Nhiều người đã đóng khoản vốn góp từ 800 triệu đến 1,4 tỉ đồng (tương đương 70% giá trị căn hộ) chỉ biết “khóc ròng” vì hầu hết các tranh chấp dạng này đều rơi vào bế tắc do chưa có cơ chế xử lý tranh chấp.
Vì vậy, tại hội thảo, nhiều người đã có cùng ý kiến với Luật sư Châu Huy Quang (Điều hành Rajah & Tan TCT Lawyers, Trọng tài viên trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam) là quy định về hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản cần được bổ sung vào Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi lần này, nhất là phải quy định mức xử phạt đủ sức răn đe với chủ đầu tư dự án để hạn chế tối thiểu cái vi phạm xảy ra làm ảnh hưởng đến người góp vốn đầu tư.
Nâng chuẩn năng lực của các công ty bất động sản
Để nâng cao uy tín cho thị trường bất động sản cũng như để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững thì một trong những yếu tố quan trọng là cần phải “nâng chuẩn” năng lực của các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này. Ông Nguyễn Việt Khoa, giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh rất tâm đắc với quy định về vốn pháp định cùa doanh nghiệp được đưa ra trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản lần này.
Theo đó, tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không ít hơn 50 tỉ đồng. Mặc dù quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn sẽ gây khó khăn phần nào cho doanh nghiệp nhưng quy định này sẽ giúp sàng lọc các nhà đầu tư có năng lực thực sự. Thời gian qua, do hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này không cần vốn pháp định nên nhiều doanh nghiệp lập ra ồạt và hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo kiểu “tay không bắt giặc”, làm thị trường diễn biến bất thường, thiếu kiểm soát.
Năm 2013 vừa qua trên địa bàn thành phố có hàng ngàn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khoảng 1.386 dự án phát triển nhà. Trong số đó có nhiều doanh nghiệp dù không có năng lực nhưng vẫn đi đầu tư dự án, dẫn đến thực trạng là gần 50% trong số các dự án nói trên (689 dự án) thi công dang dở do thiếu vốn.
Cũng liên quan đến việc ổn định thị trường bất động sản, một số ý kiến tại hội thảo cũng muốn Luật Kinh doanh Bất động sản có quy định chặt chẽ hơn về “Chứng chỉ môi giới bất động sản”. Vì thị trường muốn ổn định, minh bạch và lành mạnh thì nhóm người làm môi giới phải có tư cách làm nghề, có chứng nhận và có kiến thức pháp luật về bất động sản.
Các quy định về điều kiện và thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản trong luật hiện hành còn rất sơ sài, đặc biệt là không quy định về trình độ học vấn đối với người được cấp chứng chỉ môi giới, cũng không qua sát hạch nên chất lượng của đội ngũ này không đảm bảo. Vì vậy, nhiều ý kiến tại hội thảo cho rằng người làm nghề môi giới phải tốt nghiệp cao đẳng, trung cấp trở lên, hoặc tối thiểu là tốt nghiệp phổ thông trung học, được đào tạo qua các khóa môi giới bất động sản, có sát hạch và được cấp chứng chỉ hành nghề.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét