(PLO) - Lúc thị trường trầm lắng, xung đột, mâu
thuẫn trong thị trường bất động sản (BĐS) vốn tiềm ẩn nhiều năm mới có
cơ bộc lộ. Và trong khi mâu thuẫn đang lan rộng, bùng phát với mức độ
ngày thêm dữ dội thì dường như cơ quan hữu trách lại lúng túng trong
cách giải quyết, càng làm “cái sảy nảy cái ung”.
GS Đặng
Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Trọng tài viên
Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam VIAC nhận định, có 6 dạng tranh
chấp phổ biến trên thị trường BĐS. Một là, tranh chấp trong thực hiện
các giao dịch về BĐS mà chủ yếu có liên quan đến “sổ đỏ” gắn với giá
giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường.
Hai là, tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “sổ
đỏ” đối với nhà thuộc dự án.
Ba là,
tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy”
gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên (những rủi
ro là hiện hữu khi thị trường không còn sôi động). Bốn là, tranh chấp
chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian
công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ.
Năm là,
tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện các dự án
đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài.
Sáu là, tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp
dưới dạng tổng công ty và công ty con, bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng dự án, bên nhập góp vốn đối với các dự án đầu tư.
Nhưng 6
loại tranh chấp này là những tranh chấp hiện hữu. Thị trường BĐS còn
đang chứa đựng 2 loại tranh chấp mà mức độ phức tạp của nó còn “khó giải
quyết” hơn nhiều – theo lời một chuyên gia tài chính. Đó là tranh chấp
giữa chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại cho vay và góp vốn trong
giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp.
Ngoài ra, còn tranh chấp trong việc giải quyết nợ xấu liên quan đến tồn
kho bất động sản giữa chủ đầu tư (sơ cấp, thứ cấp), ngân hàng và khách
hàng góp vốn.
Giải quyết tranh chấp kiểu “con kiến mà leo cành đa”
Tranh
chấp tràn lan nhưng giải quyết tranh chấp trên thị trường BĐS là “bài
toán” đang không có lời giải. Bởi, hiện chúng ta còn thiếu cơ sở pháp lý
cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe.
Hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều
khoảng trống, trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu
tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với
khách hàng)…
Xung
đột trên thị trường là điều đã được tiên đoán, nhưng đến giờ, khi thị
trường trầm lắng tạo cơ hội cho xung đột bộc lộ, thì theo Luật sư Nguyễn
Trúc Hiền, Luật sư thành viên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt
Nam (VILAF – Hồng Đức), nhiều vụ việc dường như bế tắc. “Khách hàng
phân vân nếu kiện ngay thì được gì, vì nhà đang xây dở, chưa có hạ tầng,
chưa có thang máy thang bộ, có lấy về cũng không sử dụng được. Còn nếu
để một thời gian nữa mới kiện lại đối mặt với nguy cơ hết thời hiệu” –
bà Hiền kể lại tình huống bà đã gặp.
Kể cả
trong trường hợp các bên liên quan phải sử dụng phương thức kiện ra tòa,
nhưng nếu có được phán quyết của Tòa án thì khâu thi hành án đối với
giao dịch BĐS cũng không đơn giản. “Tòa đưa ra phán quyết đình chỉ hợp
đồng do chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng doanh nghiệp lại không có khả năng
hoàn trả tiền khách hàng đã góp vốn... Rất nhiều trường hợp không biết
thi hành án ra sao khi Tòa buộc chủ đầu tư đang làm ăn lỗ hoặc tạm dừng
dự án phải chia lợi nhuận bằng cổ phiếu theo thỏa thuận của hợp đồng góp
vốn. Đây là điều không thể thực hiện được” – ông Đào Ngọc Chuyền, Trọng
tài viên VIAC chia sẻ.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét