Thận trọng với nhà cho thuê 1 triệu/tháng

- Mới đây Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Viglacera (INDECO - thuộc Tổng Cty Viglacera) đã “gây choáng” cho dư luận khi tuyên bố cho thuê nhà ở xã hội với giá chỉ 1 triệu đồng/tháng. Chắc hẳn nhiều người đi thuê nhà rất vui mừng vì nhà mức giá nhà cho thuê “siêu rẻ” này. Trong khi đó giới chuyên gia thì nghi ngờ đây chỉ là một chiêu PR và kèm theo đó nếu nó không được quản lý tốt sẽ có nhiều rủi ro.

Hình minh họa

Anh Hùng một người dân Hà Nội và đang sống trong một căn hộ chật hẹp 30m2 với cha mẹ và gia đình người anh trai. Sống trong một không gian chật chội như vậy là điều vô cùng bất tiện nên thời gian trong ngày của anh chủ yếu là ở nơi làm việc và là cà với bạn bè. Anh đang rất lo lắng khi sắp cưới vợ mà vẫn chưa biết có nên về nhà ở hay là ra ngoài thuê nhà. Với đồng lương của một nhân viên bình thường nên việc mua một căn nhà là một điều không dễ dàng.

Khi nghe tin Hà Nội sắp có căn hộ cho thuê với giá chỉ 1 triệu đồng/tháng anh vô cùng vui mừng vì biết đâu may mắn mình có thể thuê được căn hộ như mơ ước với mức giá hời. Tuy nhiên, khi bình tỉnh lại anh cũng không khỏi băn khoăn vì mức giá thuê này chỉ bằng 1/2 đến 1/4 so với giá thị trường thì liệu đây có thực tế có thuê được không?

Dạo qua một vòng trên các trang rao vặt cho thuê nhà tại Hà Nội cho thấy giá phòng trọ có diện tích từ 10-15m2 ở các khu vực đều có giá từ 1,5 đến 2 triệu đồng/tháng. Những phòng khoảng 25m2 được coi là căn hộ Mini cũng chủ nhà rao cho thuê từ 2-3 triệu/căn. Như vậy, dự án nhà ở xã hội này tuy ở Gia Lâm, cách trung tâm Hà Nội khoảng 10km nhưng mức giá cho một căn hộ khoảng 40m2 chỉ có 1 triệu đồng/tháng là một mức giá khá thấp. Cũng có lẻ với giá thấp đó mà căn hộ nay ngay sau khi thông báo đã đắt như “tôm tươi” dù điều kiện cho thuê khá khắt khe. Theo chủ đầu tư, hiện Công ty đã nhận 600 hồ sơ, nhưng chỉ có khoảng 300 căn hộ cho thuê.

Trong những năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã tham gia đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội. Cho đến nay đã hoàn thành được 98 dự án, trong đó có 35 dự án nhà xã hội cho người thu nhập thấp với tổng số gần 19.000 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 6.000 tỷ đồng. Hiện trên cả nước đang tiếp tục triển khai 129 dự án nhà xã hội, trong đó có tới 90 dự án là cho người thu nhập thấp với quy mô 55.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 27.560 tỷ đồng.

Theo quy định của Nghị định 188, Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án dành để cho thuê; sau thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê thì chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này.

Dự án nhà cho thuê với giá sốc chỉ có 1 triệu đồng/m2 là một trong những dự án thuộc thuộc đối tượng của Nghị định 188. Tính toán cho thấy chi phí xây tối thiểu căn hộ như vậy khoảng 7 triệu đồng/m2 và giá bán trên thị trường vào khoảng 9 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu 1 căn hộ 40m2 chỉ cho thuê 1 triệu đồng/tháng thì phải mất 30 năm mới hồi vốn. Ngay cả khi dự án này sử dụng vốn vay ưu đãi với lãi suất thấp thì tiền thu từ cho thuê nhà cũng không đủ tiền trả lãi.

Như vậy, rõ ràng xét về hiệu quả kinh tế thì nếu chỉ cho thuê thì dự án này hoàn toàn không hiệu quả. Tuy nhiên, theo chủ đầu những căn hộ này có thể bán sau 5 năm cho thuê vì vậy khả năng thu hồi vốn vẫn có dù rủi ro cao. Điều quan trọng hơn nhiều người cho rằng khi đầu tư dự án này chủ đầu tư có nhiều cái lợi khác như việc được PR miễn phí cho dự án, được sự hỗ trợ khác của nhà nước…

Đánh giá về việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nhiều chuyên gia cho rằng đây là một mô hình rất tốt giúp người khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nhà tốt hơn. Ngoài ra, đó cũng là giải pháp để hâm nóng dân cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng xuất hiện không ít lo ngại về tính khả thi và thành công của những dự án dạng này. Cách đây 2 năm, người dân Hà Nội bức xúc khi mô hình thí điểm nhà ở cho thuê tại Khu đô thị Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) bị nhiều đối tượng được thuê dùng căn hộ để nuôi chó và cho người khác thuê lại. Đáng nói nói là nhiều đối tượng được thuê nhà vi phạm quy định ở đây là cán bộ của thành phố nên việc chế tài xử phạt, thu hồi nhà gặp không ít khó khăn.

Như vậy, một chính sách được xem là đúng, tốt nhưng thực hiện nó quả không dễ dàng. Nhà xã hội cho thuê với giá rẻ có thể đi vào vết xe đổ như dự án cho thuê ở Khu đô thị Việt Hưng. Nhiều đối tượng thuê nhà có thể lợi dụng trục lợi. Thậm chí ngay cả chủ đầu tư và một số người thuộc chính quyền cấp phép, duyệt vốn cho dự án cũng có thể trục lợi ưu đãi của nhà nước.