Với sự chủ động hơn từ phía cung, mở rộng hơn từ phía cầu và nguồn vốn cho bất động sản (BĐS) cũng dễ dàng hơn, không nghi ngờ gì khi cho rằng thị trường BĐS năm 2015 sẽ có những cải thiện. Đây là những quan điểm được TS. Trần Kim Chung, Viện phó Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) chia sẻ với Thời báo Ngân hàng.
 | |
| TS. Trần Kim Chung |
Nhìn nhận của ông về diễn biến thị trường BĐS trong năm 2014 và các cơ hội của thị trường trong năm tới?
Năm 2014, thị trường đã có những dấu hiệu chuyển biến tốt. Thể hiện trên một số yếu tố như: Mặt bằng giá không giảm nữa, thậm chí có những nơi giá đã tăng trở lại; Một số dự án đã tái phục hồi, triển khai; Những dự án hoàn sản phẩm hoàn thành đã có giao dịch tương đối tốt.
Về cơ hội, tôi cho rằng, giao dịch ở những sản phẩm đã hoàn thành; những sản phẩm hạng sang và đặc biệt là giao dịch ở những sản phẩm phân khúc trung bình, giá thấp sẽ có những cải thiện tích cực khi cung ở thế chủ động hơn và cầu được mở rộng hơn.
Vậy đâu là những yếu tố thuận lợi lớn cho thị trường năm 2015?
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7/2015 cũng sẽ có nhiều tác động tích cực đến thị trường. Trong đó, một trong những tác động tích cực nhất có thể kể đến là việc không còn hạn chế diện tích căn hộ tối thiểu và cho phép phân lô bán nền. Điều này không chỉ giúp tăng cung mà còn giúp là tăng sự tiệm cận nhau giữa cung và cầu.
Như tôi đã hơn một lần chứng minh trong các nghiên cứu của mình: Với những thanh niên ở độ tuổi 20 thì việc có được một mái ấm riêng diện tích 20 m2 là vui sướng lắm rồi. “Độ sướng” của 20 m2 của năm 20 tuổi mà được độc lập có lẽ cũng chẳng kém gì khi 50 tuổi được ở căn nhà 200 m2. Bởi thế, việc luật mới không còn hạn chế xây nhà diện tích nhỏ để bán sẽ giúp các NĐT xây dựng tha hồ lựa chọn sản phẩm của mình.
Mà thực tế thị trường nhiều năm qua đã cho thấy (và chắc chắn nhiều năm nữa vẫn vậy), nhu cầu với loại nhà, căn hộ giá thấp xung quanh khoảng 1 tỷ đồng/căn là vô cùng lớn. Rất đơn giản cứ hình dung, mỗi năm chúng ta có khoảng 500 nghìn cháu sinh viên tay xách cặp, tay mang vali vào các giảng đường đại học các trường ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Mười năm sau, các cháu xây dựng gia đình thì những gia đình ấy không có nghĩa vụ phải ở những khu ổ chuột mà hoàn toàn có thể ở những căn nhà tầm 1 - 1,5 tỷ với diện tích 35 - 40 m2. Vậy thì thực chất luật sửa đổi chính là một chính sách đưa cung trở về gặp cầu thực.
Các luật mới sửa đổi cũng giúp cho các đối tượng người nước ngoài được mua nhà mở rộng và số lượng sở hữu thoải mái hơn nên đây cũng được coi là giải pháp mở rộng cầu. Hơn nữa, các luật này đi vào cuộc sống trong bối cảnh chúng ta đang tiến tới những hội nhập quốc tế, khu vực cực kỳ mạnh. Trong đó, có những hội nhập có thể tác động lớn đến lĩnh vực BĐS là Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC); Hiệp định Đối tác Xuyên Thái Bình Dương (TPP) và Hiệp định Đối tác toàn diện khu vực (RCEP). Chỉ ba hội nhập đó theo tôi sẽ giúp thu hút một lượng tiền khá lớn – nếu tôi không muốn nói là rất lớn, làm thay đổi mạnh cầu về BĐS.
Ngoài ra nhìn từ góc độ đất đai chúng ta thấy rằng, cứ mỗi một chu kỳ 10 năm thì luật đất đai được sửa đổi và cứ sau luật đất đai sửa đổi thì chúng ta lại thấy thị trường được cải thiện. Điều này thì các số liệu từ những lần sửa đổi năm 1993, 2003 và 2013 đã chứng minh. Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai là có giá; Luật Đất đai năm 2003 cho phép quyền sử dụng đất tham gia thị trường BĐS như là một hàng hóa đặc biệt; Luật Đất đai năm 2013 được ban hành trong chủ trương phát triển đồng bộ và vận hành thông suốt các thị trường, trong đó có thị trường BĐS. Điều này đi cùng với việc mở rộng cho chủ thể người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ tạo một cú hích mạnh mẽ cho thị trường.
Chờ tín hiệu đáng mừng từ các chính sách và giải pháp
Nhìn yếu tố tiền tệ, liệu thị trường có được hỗ trợ gì trong năm tới, nhất là với Thông tư 36 vừa qua của NHNN?
Tôi thấy có ít nhất 3 điểm mà các và thị trường tiền tệ sẽ phục vụ rất tốt cho thị trường: Một là, thị trường BĐS bây giờ chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn từ hệ thống các NHTM và lúc này thì việc tiếp cận với nguồn vốn đã dễ dàng hơn rất nhiều.
Hai là, lãi suất đã đủ mức hấp dẫn để vay. Nếu hình dung lạm phát năm tới đâu đó quanh mức 5% thì lãi suất vay quanh 8% là các NĐT hoàn toàn có thể có lãi. Đây là chưa kể tới các chính sách hỗ trợ tốt hơn như gói 30 nghìn tỷ thì lãi suất chỉ 5%.
Ba là, các NH đã sẵn sàng mở rộng hầu bao, mở rộng tín dụng cho BĐS. Điều ấy có nghĩa với các dự án tốt, phù hợp sẽ được hệ thống NH giải ngân.
Nhưng liệu dòng vốn có chảy vào BĐS nhiều có gây ra rủi ro bong bóng BĐS, kéo theo hệ lụy nợ xấu như trước không và cần những biện pháp gì để ngăn không cho bong bóng có trở lại, theo ông?
Về ngắn hạn thì chưa có. Về trung và dài hạn còn tùy thuộc vào phản ứng của các bên liên quan. Cụ thể, về ngắn hạn, việc các nguồn tiền vận hành vào thị trường sẽ hướng tới các dự án tốt, các sản phẩm hiện hữu. Vì vậy, luồng tiền mới chỉ làm nhiệm vụ khỏa lấp những thiếu hụt mà thị trường đang chờ đợi.
Nhưng dài hạn, vấn đề còn tùy thuộc vào các bên hữu quan (NĐT phát triển, NĐT tiềm năng, các định chế trung gian) đánh giá và hành động tiếp theo đối với thị trường như thế nào, những đầu cơ đón đầu sẽ xuất hiện nhanh hay chậm mà thị trường có bị bong bóng hay không. Trong bối cảnh hiện tại, nguồn tiền mới chỉ có xu hướng vận hành vào thì khả năng đầu cơ, bóng bóng chưa xảy ra những trong trung và dài hạn thì chưa khẳng định được.
Để ngăn bóng bóng BĐS không quay trở lại, ngay từ bây giờ, có một số liệu pháp cần được đề cập đến. Một là, công khai các dự án. Hai là, công khai các chủ đầu tư. Ba là, công khai các khoản nợ xấu. Và nếu có thể được, công khai tiến độ các dự án; tình trạng tài chính các dự án cũng như tình trạng giao dịch của các dự án.
Ngoài ra, đâu là những rủi ro khác cần chú ý?
Tất nhiên bên cạnh những thuận lợi và cơ hội trên, cũng còn một số thách thức, rủi ro khác mà chúng ta cần chú ý. Đó là các vấn đề như: Rủi ro đối tác; Rủi ro thị trường; Các rủi ro KTVM; Các rủi ro kinh tế thế giới, khu vực hay các công cụ tài chính chưa hoàn thiện… Đơn cử như rủi ro về đối tác, cho đến lúc này không phải không có những DN, những đối tác trông thì dường như vẫn rất “hồng hào, khoẻ mạnh” nhưng thực tế đã rỗng hay phá sản từ lâu rồi. Bởi thế, cần phải luôn tỉnh táo, thông tuệ và tìm hiểu đối tác của mình thật cặn kẽ.
Lời khuyên của ông dành cho các thành viên thị trường?
Với những thuận lợi và thách thức như vậy, tôi cho rằng có mấy vấn đề cần quan tâm sau:
Thứ nhất, về phía Nhà nước, các chính sách đưa ra phải luôn đảm bảo các yếu tố: Liên tục, khả thi, rõ ràng, dự báo được và có tính chế tài. Các chính sách đã ban hành rồi thì kiên định thực hiện.
Thứ hai, với các NĐT phát triển, dù DN đã có dự án rồi hay chưa thì việc tiếp cận ở thời điểm này là phù hợp và có nhiều cơ hội thành công. Do đó, cần kiên định trong việc giành được dự án, giành được thị phần của mình.
Thứ ba, với những NĐT tiềm năng, chúng ta cần phải biết được ai đích thực là chủ dự án (các NĐT phát triển), ai chính là người bán hàng. Biết rõ rồi thì hãy đến tận gốc mà mua, không nên tự huyễn mặc mình. Nhà gần chẳng nên đi vòng cho xa.
Thứ tư, với những người tham gia trung gian, môi giới. Các bạn là những người đưa cung đến gặp cầu nên hãy lấy tôn chỉ, tiêu chí chuyên nghiệp làm đầu, đạo đức nghề nghiệp làm trọng.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét