Thị trường BĐS: Phát triển “nóng, bong bóng” và ế thừa
Do giá bất động sản (BĐS) trước đây có xu hướng tăng với tốc độ cao, làm mọi người có cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS là giải pháp tốt nhất, nên đây là thị trường thu hút vốn đầu tư rất mạnh, tạo sức nóng cao. Ở nước ta, đã có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư của cả nước, tạo nên tình trạng mất cân đối. Hầu hết doanh nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác nhau đều tham gia đầu tư BĐS và coi đó là hoạt động kinh doanh chủ yếu. Sức nóng cao của thị trường BĐS tạo ra “cầu ảo”, tất dẫn tới tình trạng “bong bóng” trong BĐS và ế thừa hiện nay.
Chính sách đi theo thị trường
Trong một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi, sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam cũng có những ngữ cảnh riêng. 2 lần sốt giá giai đoạn 1991-1993 và 2001-2003 hoàn toàn do đặc thù của nền kinh tế chuyển đổi tạo thành, đây là quá trình tăng giá từ bao cấp chuyển sang thị trường.
Nhưng lần sốt giá tiếp theo 2007-2008 có nguyên nhân khác, đó là sự thay đổi phương thức kinh doanh, chuyển vốn đầu tư sang thị trường BĐS sau khi “bong bóng” thị trường chứng khoán bị vỡ.
Năm 2008, kinh tế Việt Nam có biểu hiện lạm phát và Chính phủ đã phải đưa ra gói giải pháp kiềm chế lạm phát, trong đó chủ yếu là các giải pháp tài khóa và tiền tệ nhằm giảm độ nóng phát triển kinh tế, cụ thể hơn là giảm tăng trưởng. Giải pháp tài khóa là giảm đầu tư công, rà soát lại các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách để cắt giảm các dự án chưa cần thiết.
Giải pháp tiền tệ là giảm cung tiền ra thị trường bằng cách tăng lãi suất tín dụng để hút tiền về các ngân hàng thương mại và giảm cho vay tín dụng, thậm chí ngân hàng không cung ứng vốn cho một số khu vực, trong đó có thị trường BĐS.
Vào cuối năm 2008, thị trường BĐS đứng trước khó khăn rất lớn về vốn vì các nhà đầu tư đến hạn phải trả lại các khoản tín dụng cả vốn lẫn lãi. Lúc đó thị trường BĐS rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá BĐS bán trên thị trường.
Đầu năm 2009, lạm phát có biểu hiện bị đẩy lùi, Chính phủ lại có giải pháp “đốt nóng” nền kinh tế sau khi chững lại do đối phó với lạm phát.
Gói kích cầu khoảng 1 tỷ USD đã được Chính phủ sử dụng để kích thích kinh tế mà một phần rất đáng kể được sử dụng để kích thích thị trường BĐS thông qua thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, thị trường BĐS như được tiếp sức vì đã có thêm vốn, hơi ấm đã trở lại và áp lực vốn đã giảm đáng kể lên các nhà đầu tư BĐS.
Tuy nhiên đến đầu 2011, lạm phát quay trở lại và Chính phủ phải sử dụng các chính sách kiềm chế lạm phát như trước đây, gồm giải pháp tài khóa và tiền tệ.
Chính sách đi theo thị trường
Trong một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi, sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam cũng có những ngữ cảnh riêng. 2 lần sốt giá giai đoạn 1991-1993 và 2001-2003 hoàn toàn do đặc thù của nền kinh tế chuyển đổi tạo thành, đây là quá trình tăng giá từ bao cấp chuyển sang thị trường.
Nhưng lần sốt giá tiếp theo 2007-2008 có nguyên nhân khác, đó là sự thay đổi phương thức kinh doanh, chuyển vốn đầu tư sang thị trường BĐS sau khi “bong bóng” thị trường chứng khoán bị vỡ.
Hiện nay Việt Nam có một hệ thống luật pháp tác động khá nhiều vào thị trường BĐS, trong đó phải kể tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Giá, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự… Như nhiều ý kiến đã nói, hệ thống luật pháp nhiều nhưng vẫn tồn tại khoảng trống, khoảng chồng chéo khá lớn.
|
Năm 2008, kinh tế Việt Nam có biểu hiện lạm phát và Chính phủ đã phải đưa ra gói giải pháp kiềm chế lạm phát, trong đó chủ yếu là các giải pháp tài khóa và tiền tệ nhằm giảm độ nóng phát triển kinh tế, cụ thể hơn là giảm tăng trưởng. Giải pháp tài khóa là giảm đầu tư công, rà soát lại các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách để cắt giảm các dự án chưa cần thiết.
Giải pháp tiền tệ là giảm cung tiền ra thị trường bằng cách tăng lãi suất tín dụng để hút tiền về các ngân hàng thương mại và giảm cho vay tín dụng, thậm chí ngân hàng không cung ứng vốn cho một số khu vực, trong đó có thị trường BĐS.
Vào cuối năm 2008, thị trường BĐS đứng trước khó khăn rất lớn về vốn vì các nhà đầu tư đến hạn phải trả lại các khoản tín dụng cả vốn lẫn lãi. Lúc đó thị trường BĐS rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá BĐS bán trên thị trường.
Đầu năm 2009, lạm phát có biểu hiện bị đẩy lùi, Chính phủ lại có giải pháp “đốt nóng” nền kinh tế sau khi chững lại do đối phó với lạm phát.
Gói kích cầu khoảng 1 tỷ USD đã được Chính phủ sử dụng để kích thích kinh tế mà một phần rất đáng kể được sử dụng để kích thích thị trường BĐS thông qua thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, thị trường BĐS như được tiếp sức vì đã có thêm vốn, hơi ấm đã trở lại và áp lực vốn đã giảm đáng kể lên các nhà đầu tư BĐS.
Tuy nhiên đến đầu 2011, lạm phát quay trở lại và Chính phủ phải sử dụng các chính sách kiềm chế lạm phát như trước đây, gồm giải pháp tài khóa và tiền tệ.
